נתוני אוגוסט: שני כיוונים באותו שוק

סקירת הכלכלן הראשי במשרד האוצר על אוגוסט, שפורסמה באוקטובר 2026, מציגה פער בין מכירות הדירות החדשות לבין הפעילות בשוק החופשי. היקף העסקאות הכולל עמד על 7,532 דירות — נמוך ב־1% מאוגוסט 2025 וב־2% מיולי. כשמוציאים מהחישוב את התוכניות הממשלתיות, נותרות 6,242 עסקאות בשוק החופשי, ירידה של 5% הן בהשוואה החודשית והן בהשוואה השנתית.

יד שנייה מול דירות חדשות

ביד השנייה הסתכמו המכירות ב־4,170 דירות; בהשוואה לאוגוסט 2025 מדובר בירידה של 6.5%, ובהשוואה ליולי בירידה של 11.7%. אצל הקבלנים נרשם כיוון אחר: נמכרו 3,362 דירות חדשות, גידול שנתי של 6% וחודשי של 13.3%. עם זאת, במכירות הקבלנים בשוק החופשי נרשמה ירידה שנתית של 2%. ניתוח: העלייה במכירות הדירות החדשות בכללותן אינה מעידה אפוא על עלייה גם במכירות הקבלנים מחוץ לתוכניות הממשלתיות.

איור להמחשה: איור אינפוגרפי מופשט של חוזי רכישה ולוח מסירה המסומן שנה ומעלה, עם שלושה מדדים: מאי 20%, יולי 27%, אוגוסט 30%.
איור שנוצר ב־AI להמחשה בלבד — איור AI: שיעור הטבות המימון בחוזים למסירה בעוד שנה לפחות, באזורי הבדיקה.מערכת אינווסטרים · איור שנוצר ב־AIתמונת המחשה שנוצרה ב־AI · אינה תצלום של אירוע אמיתי.

התוכניות הממשלתיות משנות את התמונה

בתוכניות הדיור הממשלתיות בוצעו באוגוסט עסקאות לרכישת 1,290 דירות. לפי הסקירה, בחיפה נרכשו במסגרתן 303 דירות, במחיר ממוצע של 1.6 מיליון שקל; בקריית גת נרכשו 247 דירות, והממוצע עמד על 1.3 מיליון שקל. בתוכניות אלה המדינה היא שקובעת את המחירים, והם נמוכים ממחירי דירות דומות באזור. ניתוח: ההפרדה בין המסלולים חשובה להבנת הנתונים, משום שספירה משותפת של העסקאות המסובסדות ושל עסקאות השוק החופשי מסתירה את הכיוונים השונים במכירות.

הטבות המימון: עלייה באזורים שנבדקו

בדיקת הכלכלן הראשי הקיפה את אזורי מיסוי המקרקעין מרכז, תל אביב, חדרה, נתניה ובאר שבע. בחוזים לרכישת דירות חדשות בשוק החופשי, שהמסירה בהן מיועדת לשנה לפחות לאחר החתימה, שיעור הטבות המימון באוגוסט היה 30%, לעומת 27% ביולי ו־20% במאי. בחדרה עמד שיעור ההטבות בחוזים אלה על 73%; בהכללת דירות שמסירתן קרובה יותר, השיעור באזור היה 55%. ניתוח: תחולת הבדיקה מוגבלת לאזורים ולחוזים המתוארים, ולכן אין לקרוא את הנתון כשיעור ההטבות בכל עסקאות הדיור בישראל.

איור להמחשה: איור נתונים של שני מכלים מופשטים המייצגים תזרים לאחר ניכוי תשומות: 988 מיליון שקל מול 418 מיליון שקל, עם תוויות השוואה שנתית.
איור שנוצר ב־AI להמחשה בלבד — איור AI: תזרים הקבלנים ממכירת דירות חדשות לאחר ניכוי תשומות הצטמצם בהשוואה השנתית.מערכת אינווסטרים · איור שנוצר ב־AIתמונת המחשה שנוצרה ב־AI · אינה תצלום של אירוע אמיתי.

המכירות אינן כל תמונת המזומנים

התזרים ממכירת דירות חדשות, לאחר ניכוי תשומות, הסתכם אצל הקבלנים ב־418 מיליון שקל. באוגוסט אשתקד עמד הנתון על 988 מיליון שקל, כך שהירידה הייתה כ־58%. לפי הסקירה, חלקן של ארבע חברות בתזרים נטו באותו חודש הגיע ל־75%. ניתוח: נתוני התזרים מוסיפים למספר העסקאות מדד נפרד — הסכום שנותר לאחר ניכוי תשומות. אין בנתונים שסופקו בסיס לקבוע איזה חלק מהירידה בתזרים נבע מהטבות המימון.

החלפת דירה: המחיר אינו השטח

מבין מחליפי הדירות באוגוסט, 29% רכשו נכס זול מזה שמכרו, לעומת 23% באוגוסט אשתקד. בסקירה הם מכונים ״מצמצמי דיור״, אולם הסיווג מבוסס על מחיר הדירה ולא בהכרח על גודלה. ניתוח: העלייה בשיעור הקבוצה אינה מלמדת כשלעצמה שיותר מחליפי דירות עברו לדירות קטנות יותר. כדי להבין את הנתון יש להבחין בין צמצום במחיר הרכישה לבין צמצום בשטח — הבחנה שהספירה לפי מחיר לבדה אינה פותרת.